Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik sonucunda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline gelmiştir. Bu düzenleme hem kiraya verenler hem kiracılar açısından sürecin ilk adımını değiştirmiştir.

Hangi uyuşmazlıklar kapsamda?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların büyük bölümü zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Bunlara örnek olarak:

• Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması talepleri,
• Kira alacağı ve yan giderlere ilişkin talepler,
• Kiralananın tahliyesi talepleri,
• Depozito iadesi ve kiralanana verilen zararlara ilişkin talepler

sayılabilir. Ayrıca aynı değişiklikle ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

İstisnalar

İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri, dava şartı arabuluculuğun kapsamı dışında kalır. Örneğin kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibi veya yazılı tahliye taahhüdüne dayanan takip, doğrudan icra dairesi aracılığıyla yürütülebilir. Hangi yolun izleneceği somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.

Süreç nasıl işler?

1. Başvuru, karşı tarafın yerleşim yerindeki veya dava açılacak yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
2. Büro tarafından görevlendirilen arabulucu, tarafları ilk toplantıya davet eder.
3. Arabulucu, görevlendirmeden itibaren kural olarak üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
4. Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi düzenlenir. Tarafların, avukatlarının ve arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi, ilam niteliğinde belge sayılır.
5. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve dava bu tutanakla birlikte açılır.

Toplantıya katılmamanın sonucu

Geçerli bir mazeret olmaksızın ilk toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta bu durumun belirtilmesi hâlinde davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücreti hükmedilmez. Bu nedenle arabuluculuk davetinin ciddiye alınması gerekir.

Hazırlıklı katılmak

Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarnameler, yazışmalar ve kiralananın durumuna ilişkin fotoğraflar gibi belgelerin arabuluculuk görüşmesinden önce derlenmesi; talebin hukuki dayanağının ve makul bir uzlaşma aralığının önceden belirlenmesi sürecin verimli geçmesini sağlar.

---

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.